銷售增速持續(xù)放緩

　　房企年底雖然積極推盤，但仍然無法改變銷售增速放緩的態(tài)勢。

　　從克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，11月百強房企銷售金額達8953億元，同比增長24.5%，但同比增速較10月下降7.5個百分點。今年下半年以來，百強房企銷售金額同比增速從7月開始一路下滑。

　　雖然11月百強房企銷售金額環(huán)比增長9%，結(jié)束了10月環(huán)比增速下滑局面，但民生證券指出，這主要源于年末房企項目大量入市，積極推盤，預(yù)計12月推盤速度將較11月持平，百強房企銷售金額環(huán)比增速仍然堪憂。

　　去化率不及預(yù)期在很大程度上打破了房企依靠加大供應(yīng)博年底業(yè)績反彈的希望。中金公司對10個重點城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，雖然11月累計推盤量同比增長45%，銷售去化率卻較10月下降6個百分點至65%，降至歷史底部水平。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進預(yù)計，11月和12月百城新建住宅庫存有繼續(xù)攀升的可能性。這樣的庫存走勢可能倒逼房企主動降價以加快可售項目的去化速度，從而最終完成年度銷售目標(biāo)。

　　不過，克而瑞表示，2018年百強房企中有近半數(shù)提出了年度銷售目標(biāo)，而截至11月末，雖有近10家房企提前完成全年任務(wù)，但由于年末市場仍然低迷，企業(yè)新推項目去化率普遍不及預(yù)期，不少企業(yè)難以完成全年目標(biāo)。

　　“像萬科、碧桂園等龍頭房企現(xiàn)在都不提銷售目標(biāo)，未來它們更多的是追求高質(zhì)量增長。不過，仍有很多房企把銷售增長放在第一位，這幾年發(fā)展比較激進，增長目標(biāo)動輒50%以上。對它們來說，年底壓力非常大。”北京某中型房企負責(zé)人說。

　　“過冬模式”開啟

　　銷售增速持續(xù)放緩，迫使房企不得不開源節(jié)流，開啟“過冬模式”：一方面，11月以來，各大房企紛紛加大融資力度；另一方面，房企拿地愈發(fā)謹慎。

　　11月以來，房企掀起新一輪融資高潮：保利地產(chǎn)100億元永續(xù)中期票據(jù)獲批，碧桂園計劃發(fā)行可換股債集資10億美元，恒大增發(fā)10億美元優(yōu)先票據(jù)，華夏幸福發(fā)行80億公司債……粗略統(tǒng)計，不考慮IPO，11月房企融資金額已突破千億元大關(guān)。

　　融資成本不容小覷，很多房企融資成本在10%上下。比如，10月31日，恒大宣布發(fā)行總額達18億美元優(yōu)先票據(jù)，其中5年期票據(jù)利率高達13.75%。弘陽地產(chǎn)發(fā)行的上市以來首筆債券年利率達13.5%。

　　相對而言，國企在融資方面更加從容。某北京房地產(chǎn)國企負責(zé)人告訴中國證券報記者：“今年國資委要求我們降低負債率，所以我們?nèi)谫Y不是很緊迫，負債率在78%左右，融資成本在5.3%上下。融資渠道既有美元債、公司債，永續(xù)債，還有成本較低的保險融資。”

　　拿地方面，中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，9月-11月，25家房地產(chǎn)行業(yè)龍頭房企合計拿地金額分別為767億元、720億元、394億元，連續(xù)3個月低于1000億元，最近4年來首次出現(xiàn)這種情況。2018年之前，龍頭房企拿地金額每月都在1200億元-2000億元之間。

　　“雖然當(dāng)下一二線城市土地供應(yīng)明顯增加，但積極參與土地市場的大部分是國企。目前，地塊大部分有各種配套要求，限價限售等政策使得龍頭房企在一二線城市土地招拍掛市場拿地積極性銳減。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示。

　　同時，萬科等龍頭房企的拿地模式發(fā)生變化。比如，繼10月耗資32.34億元拿下華夏幸福多個地產(chǎn)項目公司80%的股權(quán)后，11月萬科又以3.55億元摘得嘉凱城旗下4個地產(chǎn)項目公司100%股權(quán)和1個地產(chǎn)項目公司75%股權(quán)。

　　調(diào)控出臺頻率降低

　　度過慘淡的11月，房企在12月迎來年終決戰(zhàn)，但在多重壓力下，前景不容樂觀。

　　“后續(xù)市場將逐漸進入供應(yīng)加量周期。之前支撐整體市場上漲的三線城市樓市最近出現(xiàn)上漲乏力現(xiàn)象，熱點一二線城市也出現(xiàn)全面降溫。在償債壓力加大、項目去化放緩背景下，房企或選擇以價換量來保證資金周轉(zhuǎn)和銷售目標(biāo)。”張大偉認為。

　　唯一的好消息是調(diào)控政策措施出臺的頻率降低。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月合計調(diào)控次數(shù)高達410次，同比增長超過80%。即便10月有國慶小長假影響，但調(diào)控次數(shù)仍高達24次，但11月調(diào)控次數(shù)下降到20次。

　　張大偉認為，11月調(diào)控次數(shù)下降的原因，一方面是樓市上漲速度明顯放緩；另一方面，今年以來，各地調(diào)控政策的執(zhí)行非常嚴格，調(diào)控政策繼續(xù)加碼的空間不大。

　　華創(chuàng)證券認為，目前調(diào)控政策已見成效，政策難有進一步從緊的必要，同時經(jīng)濟遭遇下行壓力，保持穩(wěn)定或更為關(guān)鍵。

　　不過，接受中國證券報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認為，樓市調(diào)控政策短期放松的可能性非常小。

　　在招商證券看來，目前房地產(chǎn)政策是“交誼舞步”節(jié)奏：政策邊際隨宏觀經(jīng)濟下行而持續(xù)改善，但難有針對行業(yè)的全局性放松政策。行業(yè)政策跟隨經(jīng)濟變化和行業(yè)節(jié)奏微調(diào)，可謂“你進一步，我退一步”。短期行政調(diào)控措施難以馬上退出、長效機制難以快速推出是當(dāng)前主要特點。