1925年，剛剛交了保釋金從監獄出來的金融詐騙犯龐氏，逃到了陽光燦爛的佛羅里達，用化名做起了房地產生意。
　　和龐氏一樣，前后來到佛羅里達的還有很多其他各路英雄，大家都是為了一個共同的革命目標，走到一起來的。
　　1910年，費雪車身公司的創始人卡爾•費雪帶著年僅15歲的新娘在邁阿密蜜月旅行，他一眼就相中了這塊風水寶地。費雪在佛羅里達州推動當地政府修筑了四通八達的公路，公路沿線的房價立馬飆升。
　　著名的美國政治家威廉•詹寧斯•布萊恩為了讓自己患有關節炎的妻子過得舒服一些，也把家搬到了佛羅里達州。當地著名的房地產大亨喬治•梅里克找到布萊恩，讓他給自己的“西班牙別墅”項目站臺。布萊恩曾經參加過總統競選，差一點就當上美國總統。他在競選總統的時候為貧苦農民代言，反對金本位制，如今則為房地產商吶喊，贊美“黃金海岸”。梅里克每年付給布萊恩10萬美金的酬勞，一半以現金支付，另一半以土地支付。
　　這是美國經歷的第一次真正意義的房地產泡沫。之前，美國也曾經有過地價的上漲，但那大多是農村的土地。這是美國第一次經歷城市地區的房地產價格上漲。
　　在1925年和1926年期間，佛羅里達州的房地產泡沫進入了鼎盛狀態。開發商聘請樂隊和馬戲團吸引顧客。人行道根本無法通行，因為招攬生意的房地產經紀人實在太多了。打開報紙，看到的全是房地產廣告。
　　佛羅里達出現了很多“保證書小伙”，他們個個都是健美年輕的小鮮肉，穿著白色西裝，鼓動客戶購買“保證書”。這個保證書相當于定金，買了“保證書”的投資者并不是為了真的買房，他們會轉手賣出，賺取差價。1925年夏天，在房地產繁榮的鼎盛時期，保證書一天就可能被轉手倒賣8次。保證書收據還能像貨幣一樣流通，酒店、夜總會和妓院都接受這些收據。
　　你們談論的房地產泡沫，80年前美國就有了。雖然影響因素有很多，但是從20世紀20年代佛羅里達房地產泡沫，能夠看出房地產泡沫的一些共同特征。

　　急劇變化的地產需求
　　房地產從來都沒有所謂的“剛性需求”。住多大的房子才算夠？是不是非要買房才能安居？但在某些特定的階段，地產需求可能會出現一些前所未有的變化。
　　20世紀20年代佛羅里達的房地產泡沫和汽車的普及息息相關。隨著福特汽車公司著名的T型車問世，越來越多的美國人可以買到廉價汽車，他們駕著車來到氣候溫暖、土地便宜的佛羅里達。當地人把這些駕車南下的北方佬稱作“錫罐觀光客”（tin can tourists）。
　　當時，在紐約、芝加哥、底特律等地也出現了房價的急劇上漲，那是因為商業地產成為一種新的投資模式。20世紀20年代是屬于摩天大樓的十年。在這十年破土動工的高樓大廈，比20世紀的任何一個10年都要多。新建的摩天大樓，不再是給一家公司做總部辦公室，多出的房間可以出租給其它客戶，賺取租金。
　　這些新出現的需求并非都是虛幻的，但由于這是新的需求，往往使得人們難以判斷哪里是合理的區間，更容易相信未來的房價將一路飛漲。
　　2007年美國次級房地產貸款危機的出現，源于一批低收入家庭突然開始貸款買房，這是一種全新的現象。
　　21世紀之后中國的房價開始上漲，源于20世紀90年代的住房制度改革，突然從單位分房變為拿錢買房，這也是我們從未有過的一種經歷。

　　極其寬松的貨幣政策
　　貨幣政策要不要關注包括房價和股價在內的資產價格？這一問題至今亦無標準答案。但寬松的貨幣政策往往可能導致流動性過多，這些流動性就會流入房地產市場或股市，推高資產價格。
　　1924年，美聯儲將其貼現率，亦即其貸款給商業銀行時的利率從4.5%調低至3%，目的是幫助大英帝國回歸金本位制。這一低利率政策導致市場上的流動性增加，而很多流動性流入了房地產市場。
　　2007年美國次級房地產貸款危機的出現，也發生在央行不斷降息，全球處于超低利率的時期。
　　中國實施住房制度改革之后房價開始上漲，但最終房價上漲的速度并不快，真正加速上漲，乃是在實施了寬松的貨幣政策之后。

　　逍遙“法外”的金融投機
　　如果沒有金融機構推波助瀾，房地產價格不會急劇膨脹。過去寬松的金融監管制度下，金融投機很快就會一浪高過一浪。
　　在20世紀20年代佛羅里達房地產泡沫中，參與投機的有各種金融機構。相對而言，傳統的銀行更為保守，最激進的是建筑和貸款協會。
　　這些機構就像互助儲蓄銀行一樣，主要借款給自己的成員。負責監管建筑和貸款協會的主要是地方政府，而地方監管者認為這些機構并不吸納公眾存款，所有的貸款都有房地產為抵押，因此不會出現問題，所以對這些機構睜一只眼閉一只眼。
　　很多建筑和貸款協會是房地產商建立的，他們通過降低首付比例、發放二次抵押貸款等方式刺激人們貸款買房。盡管建筑和貸款協會不會像銀行那樣出現擠兌，但如果貸款合同違約率提高，同樣會出現資不抵債問題。
　　房地產商還通過發債融資。當時已經出現了證券化。在20世紀20年代期間，開發商發行了大約100億美元的房地產債券。大約有三分之一房地產債是以住宅按揭利息為基礎，其余的房地產債則以商業地產項目的未來租賃收入為基礎。 為了吸引投資者購買，發行人保證債券持有人能夠獲得5%的利息率。
　　當然，這也就意味著，如果潛在投資的收益不足，該項目或保險公司就承擔了很大風險——導致2007年美國次級貸款危機的那些令人眼花繚亂的“金融創新”，其實根本就不是創新，80年前，佛羅里達的房地產商就已經熟知這些伎倆了。
　　和所有的泡沫一樣，到底是什么原因導致了佛羅里達房地產泡沫的破裂，一直很有爭議。
　　有人說是股市下跌。1926年2月到5月間，標準普爾綜合指數（S&P Composite）下跌了11%。
　　有人說是氣候異常。1926年冬天佛羅里達異常寒冷，之后的夏天又赤日炎炎。1926年，一場颶風襲擊了邁阿密，城區超過100人死亡。
　　其它的州，尤其是鄰近的州擔心資金都被佛羅里達吸走，它們通過立法限制資金外流，還到處造謠，說在佛羅里達買不到肉，鬧市區會有巨型蜥蜴咬人。
　　佛羅里達的房地產泡沫來得快，去得也快。先是交易量下跌，過了一段時間之后價格隨之下跌。在佛羅里達州和臨近的佐治亞州，有155家銀行破產。這些銀行大多由杰姆斯•R•安東尼和衛斯理•D•曼利這兩個銀行家擁有或控股。曼利被逮捕。他的律師為其辯護時，聲稱其有精神錯亂。
　　和2007年美國房地產泡沫相比，20世紀20年代佛羅里達的房地產危機影響相對較小，受到沖擊最大的是佛羅里達州及其鄰近的佐治亞州，但房地產泡沫的幾乎所有癥狀都能在當時找到。
　　將近80年之后，由于歲月渺遠，記憶黯淡，很多人忘記了當年的佛羅里達房地產泡沫。健忘的結果是，危機只能再來一次，而且來得更為猛烈。 （本文由作者財新智庫首席經濟學家 何帆 授權羅輯思維獨家首發，作者微信公眾號 “何帆研究札記”，推薦關注。）

　　房地產泡沫，可以解釋金融大鱷索羅斯經常講的“反身性原理”。
　　根據霧滿攔江的提煉——
　　索羅斯原理一：人類是極差勁的，對這世界的判斷，八成是錯誤的。
　　索羅斯原理二：人類的判斷雖然錯誤，但卻是依據判斷行動。所以人類的錯誤判斷，又反過來構成人類社會本身。
　　換言之——
　　1. 房地產泡沫源于一種虛幻認知。
　　2. 多數人的虛幻認知可以累積成一個真實的價格漲幅。
　　3. 泡沫好判斷。泡沫何時破滅則很難判斷。

　　延伸閱讀：去庫存為何不降價？
　　去庫存不是樓市獨有的問題，世上任何商品都可能面臨去庫存，其中最常見的手段便是“降價促銷”。
　　商品房當然也是一種商品，然而它卻不遵守商品界的通則，當然，此例外僅限中國。目前，各地都在密集出臺去庫存方案，有減稅的，有獎勵的，有降低首付比例的，有發動學生和農民工買房的，還有停建安置房逼著拆遷戶入市的……真是挖門鑿洞、無所不用其極。然而，各地卻不約而同地忽略掉了最常見的選項——降價促銷。
　　寧可政府貼錢、獎勵、減稅、降首付、無限放大金融風險，也絕不考慮降房價，介是為什么呢？
　　是因為降價沒效果嗎？——地產界固然有所謂“買漲不買跌”的說法，很能蒙蔽人，然而別忘了，這是一個來自金融投資界的理論，根本不是商品領域的規律。炒房客、投資者會考慮這一點，而真正的自住型需求者，自然是越便宜越好。降價達到一定幅度之后，無利可圖的炒房客會自然退出，而真正的自住房消費者會逐步入市，以合理成本改善自己的居住條件。
　　降價，一定能去庫存，只要降得夠，而不是耍花招。同時，降價也有助于樓市回歸居住屬性，逐步退出金融炒作領域，有助于經濟結構實現轉型。從長期來說，于國于民都有利。那么，為何各地具體方案中絕不考慮呢？
　　——因為地方政府的真實目的不是去庫存，而是重啟土地財政。
　　單單去庫存，對地方財政沒有任何好處，可能轉型對長遠有利，但是遠水解不了近渴，現在各地地方債壓身，需要很大筆的錢來補窟窿。地方政府的如意算盤是，借著一線城市暴漲的東風，在本地制造一撥樓市回暖甚至火爆的假象，從而為重啟土地財政創造條件。
　　而難點在于，二三四線以下城市多為人口凈流出區域，省域經濟頹廢，住房自有率極高，庫存量極大，常達10年以上，只依靠真實的本地自住房需求，又不肯降價，理性市場下根本無法回暖。
　　唯一的辦法只有制造假象，不惜任何手段推動房價上漲，這樣才能吸引投資客、炒房客入場，吸引擔憂房價飛升的恐慌消費者入場，用幾年前的老方法來激活樓市。其中的秘訣就是不降價，而且要漲，先讓價格喪失理性，再讓購房者喪失理性，最后讓開發商喪失理性，開始踅摸拍地買地開新盤……賣地閘門順利開啟。相對這個大局，減稅、補貼、獎勵都是花小錢占大便宜。所以，各地政府寧可花公款補貼購房者，也要力挺房價不降反升。
　　不要很久，只要這一撥就夠了。上一回三四線城市樓市瘋狂也就09年之后那一撥，三兩年就樓滿為患，結束戰斗，地方政府賣地賣到手軟，之后留下鬼城遍地，誰管？
　　但是必須抓緊時機。經過幾年來的樓市低迷，拐點被確認，三四線遍地鬼城等等，老百姓的警惕性已經提高。一線城市的突然火爆是唯一可以借用的東風，誰都保不齊一線能火多久，錯過這波便再無指望。
　　因此，我們看到的是，近期各地突然密集出臺去庫存新政，其力度遠遠超過前一兩年樓市成交真正低迷的時期。
　　顯然，其用意不是對癥下藥解決問題，而是爭分奪秒借東風。
　　這就是所謂的惡性循環，用漲價來去庫存，庫存一定越去越多，兩三年買不完十年的房，但兩三年足夠蓋起十年的庫存。開發商更是最懂得抓緊時機的趨利者，只要你敢漲他就敢開新盤，開發周期不過一兩年，只要快進快出趕上這一撥，不怕土地成本高，假如后續真干不下去了，咱卷款而逃，倒霉的是銀行和老百姓，老板怕啥？
　　怕的是老板不怕，官員也不怕。
　　為了在不降價的前提下帶旺樓市，各地紛紛挑戰國家規定底線，尋求進一步降低首付門檻，二成、一成乃至零首付，相當于金融杠桿提升至5倍、10倍、無限高……這些舉措對自住型消費者毫無益處，也不符合初次置業者的思路，誰愿意多背N年貸款？誰愿意一生為銀行打工？——但是極大有利于炒房投機者入市炒作，以小博大，開啟冒險之旅，他們的手法同樣是快進快出——誰都知道，這一撥跟往年不同了。
　　萬一不幸被套，高額的金融杠桿也不允許他們戀戰，一定會堅決拋出甚至棄貸止損。對應首付比例，他們可能在20%、10%甚至更小的下跌幅度時發生棄貸自保。在普遍低首付背景下，在房價處于高位的背景下，金融風險提升到前所未有，曾經最安全的房貸可能搖身一變為最危險的品種——在樓市里重演股災，并不是危言聳聽，加杠桿之后，這一次跟從前絕對不同。
　　不通過正常的商品價格規律來去庫存，就是在醞釀風險。而且這風險，可能沒有翻身的機會。