2019年上半年，房地產市場以“小陽春”“土拍熱”“止跌令”等熱點引起了社會廣泛關注。58安居客房產研究院首席分析師張波近日接受記者采訪時表示，2019年上半年房地產市場出現了分化延續、熱點恒熱、調控持續三大特點，而下半年樓市將以“穩”字當先，出現政策調控、城市熱度、市場心態“三大換擋”，房地產市場將朝著整體穩定、小幅波動方向發展。

       據58同城、安居客發布的6月《國民安居指數報告》顯示，全國67個重點監測城市新房平均價16416元/㎡，環比上漲0.38%，其中41城新房房價環比上漲；67城二手房掛牌均價15253元/㎡，環比上漲0.34%，其中45城二手房掛牌房價環比上漲。上半年房地產市場總體呈現出平穩基礎上的微漲。

       張波說，2019年上半年房地產市場出現了分化延續、熱點恒熱、調控持續三大特點。首先，一線城市在嚴格調控的背景下，土地市場和一二手房市場均呈現出量升價平態勢；二線城市市場熱度提升過快，引發了調控從緊政策出臺；三四五線城市房價雖保持上升，但土地市場及二手房交易整體熱度有所回落。

       其次，杭州、合肥、蘇州、寧波、武漢、鄭州、東莞等二線城市成為熱點，調控政策對房價上升有一定遏制作用，但并未改變房企拿地熱情，這些城市下半年依然是熱點。

       同時，上半年調控呈現出“雙邊多點”效應，“雙邊”即在因城施策下，熱點城市政策總體從緊，而存在房價下跌風險的城市會出臺“托市”政策；“多點”體現在調控不僅針對房價，還針對地價、限售、限購、公積金等多維度，這一趨勢也將在下半年延續。

       張波還表示，今年上半年，在因城施策的調控思路下，房地產市場正在進入新一輪調整周期，調控的松緊變換在二線城市的體現更為明顯。從上半年市場來看，市場熱度較高的城市，尤其是二線城市未來加碼空間更大，上半年房價持續上漲幅度較高、土地市場較熱的城市，未來都將面臨“微收緊”。

       資金是房企發展的命脈，今年上半年，受整體市場流動性放松影響，房企“融資難”得到緩解，融資成本有效降低。同時，受一二線購房者入市步伐加快影響，房企拿地積極性明顯提升，加大了對融資的需求。張波認為，在上述背景下，銀保監會重申對房企的融資限制，屬于樓市調適度從緊，如果房企持續在土地市場的表現過為激進，則有可能面臨更為嚴格的資金監管。

       隨著一二線城市土地熱度提升，一些城市雖然成交規模同比減少，但樓面價有所提升。根據58安居客房產研究院的監測數據，今年一季度，蘇州市區3場土拍的平均樓面價超過了1.4萬元/㎡，平均溢價率則突破了19%；今年3月，合肥6宗地塊成交總價124.5億元，平均溢價率高達108.7%，刷新紀錄。張波認為，下半年熱點城市土地市場大概率會保持較高熱度，不過，由于調控政策的存在，土地溢價率將得到有效控制，二線城市土地“僧多粥少”現象下半年仍將持續存在。

       基于58同城、安居客的平臺數據及58安居客房產研究院的監測數據，張波對2019年下半年房地產市場趨勢進行了預測：下半年房地產市場將依然處于“換擋期”，在“穩”字當先的大環境下，呈現出政策調控、城市熱度、市場心態的“三大換擋”。

       第一，政策調控換擋將體現為從全國嚴控，到“因城施策”、“因區施策”，調控的抓手將從房價層面向土地、限購、金融等維度縱深化落實。第二，在城市換擋上，一二線城市仍將保持一定熱度，三四五線城市將呈現”換擋“，城市之間的熱度將開始出現分化。第三，在市場心態換擋上，用戶對后市看平的心態已占據主流。因此，下半年不會出現單邊市場熱度持續上揚的格局，整體穩定、小幅波動將是主流趨勢。