涉及遠超1000萬戶納稅人的營業稅改增值稅（下稱“營改增”）最后一戰即將打響。
　　繼全國兩會期間釋放營改增最積極信號后，3月18日，國務院常務會議部署全面推開營改增試點，今年預計減輕企業稅負5000多億元。3月20日，財政部部長樓繼偉在中國發展高層論壇上表示，財稅部門正在緊密配合，制發營改增文件，并將和納稅人充分溝通，確保在5月1日開始實施。目前稅收信息、基礎信息、檔案的遷移工作都已開始。
　　《第一財經日報》記者從知情人士處獲悉，營改增的政策文件和配套操作辦法有望本周公布，方案文件有100多頁。
　　財政部稅政司負責人日前就營改增試點答記者問時稱，建筑業和房地產業適用11%增值稅稅率，金融業和生活服務業適用6%增值稅稅率。這與市場此前的預期一致。
　　為確保所有行業稅負只減不增，兼顧改革和穩增長，今年營改增的政策文件將祭出“大招”，即所有增值稅納稅人都可抵扣新增不動產所含增值稅。
　　上述知情人士表示，新增不動產抵扣可能分為2年，這將進一步加大營改增減稅規模和力度，促進擴大有效投資。
　　同時，上述國務院常務會議提出，新增試點行業的原營業稅優惠政策原則上延續，對特定行業采取過渡性措施，對服務出口實行零稅率或免稅政策，確保所有行業稅負只減不增。
　　接受本報采訪的專家認為，作為深化財稅體制改革的重頭戲和供給側結構性改革的重要舉措，營改增的全面推開將基本消除重復征稅，進一步減輕企業稅負，并打通了增值稅抵扣鏈條，不動產被納入抵扣范圍也意味著中國比較完整地實現了消費型增值稅制度，意義重大。

　　新增不動產納入抵扣
　　今年政府工作報告提出，全面實施營改增，從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，并將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業稅負只減不增。
　　上述新增四大行業的試點納稅人近1000萬戶，涉及營業稅規模1.9萬億元，而由于新增不動產首次被納入抵扣，所有通過外購、租入、自建等方式新增不動產的企業都將因此獲益。營改增實施方案備受關注，不動產抵扣則成為市場的焦點。
　　中國社科院財經戰略研究院稅收研究室主任張斌給本報記者舉例，如果一家企業購置一棟價值1億元的辦公樓，那可抵扣的進項稅為1100萬元，如果全額一次性扣除，那這家企業可能今年就不需要繳納增值稅了，但如果分十年來進行抵扣，那每年可抵扣進項稅為110萬元。最終具體分期抵扣年限還需要等待營改增實施細則出臺。
　　全國政協委員張連起告訴《第一財經日報》記者，將新增不動產納入抵扣范圍，是繼上一輪發軔于東北的增值稅轉型改革將企業購進機器設備納入進項抵扣范圍之后，全面實施新增進項稅抵扣的普惠性措施，因為這不僅包括營改增試點納稅人，還包括制造業、商業等原增值稅納稅人。
　　他表示，允許不動產抵扣，不僅量大、面寬、比重高，大約占抵扣總額的60%，而且釋放了鼓勵投資的明確信號，吹響了打贏“三去一降一補”（去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板）攻堅戰的財稅號角，也是中國往現代增值稅制度邁出的關鍵一步。
　　《第一財經日報》記者從上述知情人士處了解到，未來新增不動產抵扣有可能分為2年，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。此前的營改增早期方案中，新增不動產分期抵扣分為10年，但為了加大減稅力度，支持企業發展，抵扣年限縮短至2年。
　　根據財政部數據，截至2015年底，全國營改增試點納稅人共計592萬戶，其中一般納稅人113萬戶，小規模納稅人479萬戶；累計實現減稅6412億元，其中，試點納稅人因稅制轉換減稅3133億元，原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。
　　本報記者了解到，去年營改增全年減稅規模約為2400億~2500億元，而上述國務院常務會議稱，預計今年營改增減稅規模將超過5000億元，今年減稅規模約為去年的兩倍，力度空前。

　　稅率終敲定
　　對于即將披露的營改增實施方案，增值稅稅率是一大關注焦點。
　　上述財政部稅政司負責人表示，房地產和建筑業增值稅稅率為11%，金融業和生活服務業增值稅稅率為6%。此前，房地產、金融業、服務業的營業稅稅率為5%，建筑業營業稅稅率為3%。
　　張斌告訴《第一財經日報》記者，在簡并稅率的原則下，對四大行業不宜新設稅率檔次，在此基礎上需要考慮企業不增加稅負，然后確定四大行業稅率。
　　目前，中國一般納稅人增值稅稅率有17%、13%、11%和6%四檔，其中標準稅率為17%。在綜合考慮之后，最終官方選擇了6%和11%兩檔較低稅率。
　　普華永道中國中區流轉稅業務主管合伙人李軍對本報記者表示，像餐飲、酒店等生活服務業和金融業的增值稅稅率接近此前營業稅，稅負穩定，而房地產和建筑業采納11%的增值稅稅率也是經過很多測算的，從行業反響和測算結果來看，11%是比較合適的稅率。
　　增值稅稅率針對一般納稅人，而針對小規模納稅人則采用征收率。
　　張斌告訴本報記者，四大行業中小規模納稅人主要集中在生活服務業，適用3%的征收率。
　　李軍告訴本報記者，對大部分小規模納稅人而言，若采用3%的征收率，相較之前5%的營業稅，稅負將下降。

　　營業稅優惠政策延續
　　上述國務院常務會議明確，新增試點行業的原營業稅優惠政策原則上延續，對特定行業采取過渡性措施。
　　張斌告訴本報記者，營業稅優惠原則上保留是為了保證試點行業稅負穩定，營改增后如果沒有這些優惠，企業稅負可能上升。
　　針對老百姓關心的二手房交易營改增后，原有營業稅優惠會否延續的問題，張斌認為，二手房營業稅優惠政策很有可能平移，即以前二手房持有兩年以上轉讓免征營業稅，未來二手房持有兩年以上轉讓也將免征增值稅，實現稅負穩定。
　　上述知情人士告訴本報記者，5月1日全面實施營改增前后的二手房轉讓的增值稅政策會有所區分，但總體不會增加老百姓稅負。而對于新房子則是開發商開的發票直接作為進項進行抵扣。
　　李軍告訴本報記者，營業稅優惠政策延續成為業內關注的焦點問題，比如對金融業而言，業內人士非常關心之前銀行業同業間拆借利息免征營業稅，未來是否會繼續免征增值稅。
　　新老合同如何處理也是試點行業關注的一大焦點問題。此次官方明確將對老合同、老項目以及特定行業采取過渡性措施，這將有利于減輕相關行業稅負。
　　李軍表示，目前新老合同如何劃分還有待具體的政策實施細則出臺，比如目前房地產業在關注，新老合同劃分是以項目立項時間、企業拿到土地時間還是房屋完工到一定程度為基準？這都需要等待實施細則。
　　樓繼偉在上述論壇上表示，目前營改增仍叫試點，因為原來增值稅和營業稅分制，營業稅按銷售額征收，但要重復征收，而制造業實行的是增值稅，這樣已經造成了一定的扭曲，包括企業行為和財務方面的扭曲。因此，在改革中需要采取不少的過渡措施，“因此我們還叫營改增全面的試點”。
　　他還表示，在此基礎上將制定增值稅的法案，然后交全國人大正式批準，也就是按照稅收法定原則，到時候營業稅要廢止。

　　延伸閱讀：營改增出臺后房價是漲是降你清楚了嗎
　　李克強總理3月18日主持召開國務院常務會議，為落實《政府工作報告》關于全面實施營改增的要求，進一步減輕企業負擔，促進經濟結構轉型升級，會議進行了部署。從5月1日起，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業4個行業納入營改增試點范圍。其中，建筑業和房地產業適用11%稅率，金融業和生活服務業適用6%稅率。
　　有關部門估算稱，預計今年實施營改增可減輕企業稅負5000多億元。李克強說，今年中央政府赤字率提高到3%，財政赤字增加5600億元，這些錢要主要用于給企業減稅。
　　近期，國家稅務總局局長王軍也表示，這次“營改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易。
　　那么，“營改增”將對個人二手房買賣造成什么影響？交易稅費到底是增加了還是減少了？

　　現在二手房交易要繳哪些稅？
　　目前二手房交易需要繳納的各項稅費包括營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅等。
　　其中，營業稅（不含附加稅）稅率為5%。營業稅的征收是以住宅全額售價為基數，增值稅則有所不同，是以賣出價和買入價稅前的差額做基數。

　　“營改增”后二手房交易稅費是增是減？
　　對此，鏈家網認為，國家營改增的改革方向和本意是減輕稅負，二手房交易的整體稅收是下降的，不會增加。 　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，“營改增”的背景下，是增加負擔還是降低負擔，本質上要看進項稅額能夠得到抵扣?？梢詮膬深惒煌馁彿啃袨橹械玫浇忉專?br /> 　　第一類：購房者購買了一套50萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為50/（1+11%）*11%即約為5萬元，而銷項稅額為100/（1+11%）*11%即約為10萬元，增值稅稅額為5萬元。（增值稅=銷項稅額-進項稅額）
　　第二類：購房者購買了一套90萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為90/（1+11%）*11%即約為9萬元，而銷項稅額為100/（1+11%）*11%即約為10萬元，增值稅稅額為1萬元。
　　“如此對比，就基本上能夠看出，房屋增值大的則需要交納更多的增值稅稅額，而房屋增值小的則可以少交納。”嚴躍進表示。
　　上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建認為，需視不同情況而定，并不能斷言二手房交易的稅負一定是提高了。
　　也有分析人士認為，對于房產證在5年以上的，營改增則是一個利空消息，因為當初的價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那么稅負非常大，勢必會導致房價的大跌；營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通。

　　“房價地圖”是這樣的，該買還是該賣？
　　弄清楚了“營改增”二手房稅費的變動，我們就要了解下手里的房，或是心儀的房最近漲了嗎？答案是……
　　房價又漲了！但你知道北上深這些一線城市的房價究竟有多高嗎？你又知道成都、長沙、昆明和東莞這些二線城市的房價到底有多“低”嗎？

　　中國房價地圖 　　這份“中國房價地圖”包括全國70個主要城市的最新（2016年2月）房價數據，由中金公司房地產領域專家跟蹤、搜集、整理多方資料（包括搜房網、一些房產中介及其他數據源）制作而成。
　　如果你對上述房價數據沒啥概念，看下圖： 　　100萬對99.99%的中國人來說，都不是一個小數字，但對于房價、尤其是北上深的房價來說……

　　中國房價收入比地圖 　　如你所知，房價并不是由當地居民平均購買力所決定的。對于絕大部分只有工資收入的個人（或家庭）來說，買房是一輩子的事。
　　如果將各城市房價和房價收入比進行排列，如下：

全國主要城市房價和房價收入比全國主要城市房價和房價收入比
　　中國工資地圖

　　和房價不同，中國各城市人均工資相差并不大，如下： 　　70個主要城市中，2014年平均工資（城鎮就業人員平均工資）最低的邯鄲只有41219元，最高的北京（在崗職工平均工資）人均102268元，不足邯鄲的2.5倍。要知道，北京房價（70943元/平米）可是邯鄲（5097元/平米）的13.9倍。
　　假如北京邯鄲兩地房價存在套利空間，是北京房價太高還是邯鄲房價太低了呢？
　　如果將各個城市的房價與工資做成一個散點圖，如下： 　　經濟增長、房價、收入，人口全能解釋清楚！
　　人口老齡化來臨之后，經濟減速是必然的，因為負擔重了，而橫向對比日本韓國，這些成功跨越中等收入陷阱的國家，無一例外的都是當時過坑的時候年輕，腿腳利索。所以人家一使勁就跳過去了。而咱們現在應該已經不具備這個能力了。所以全國平均而言，跨不過中等收入陷阱是個大概率事件。
　　當然這里還得說一句，特大城市除外，因為特大城市其實就是在用吸星大法，吸走了全國的精壯勞動力，以上海為例，年輕的人口還是很多的，這么多的年輕人口，使得上海的經濟已經基本達到了發達國家的水平，人民收入也已經入圍，當然房價幾乎跟紐約，倫敦，洛杉磯差不多了。 　　那么現在問題又來了，盡管上海在全國范圍內很年輕，但相比于自己的以往而言，上海也變得越來越老了，而且在嚴格控制特大城市人口的政策指導下，上海的人口開始出現了明顯的拐點，一開始我還以為是炒作，后來拿到了上海的用水用電的數據圖一看，真的是人口減少了，起碼是人口不在流入了，跟上海一樣，北京也出現了同樣的問題。
　　而這10幾年來一線城市之所以房價一直漲，就是因為永不停歇的人口流入，一年增加幾十萬上百萬人口，再加上貨幣超發，所以一線城市的房價早就進入了泡沫階段，相比來說三四線城市的房價到有些冤枉。
　　我們可以看看，日本和美國當年房價和人口的對比，又是一個巧合，人口老齡化來臨之后，房價發生了一個不可逆的下跌。這會不會發生在一線大城市中呢？我相信會的，最簡單的道理，房子是給人住的，你改善需求，也要把之前的房子賣給比你更窮的人，如果你找不到比你更窮的人去接你手上房子的時候，所有改善性需求的鏈條都會中斷。
　　而人口不增長，甚至負增長，就會讓這種需求發生逆轉。隨著老齡化加劇，一線大城市的常住老年人口，將會釋放出巨大的房屋供給，北京上海是否還缺房子，確實是個巨大的問題。 　　最后做個注解，我常常在想，北京有多少套房子，這個數據很難調查嗎，但好像一直就沒有這個數據。我想肯定是有些人害怕透露這個真相，因為其實簡單算就知道房子已經供大于求了，以2015年北京2100萬人口計算，每人30平米，大概就是6億平米，按照一套房子90平米粗略統計，大概600多萬套也就夠了。終于在2012年北京公布的階梯電價方案的時候，一不小心泄露了天機：北京全市現有589.36萬戶“一戶一表”居民用戶。
　　換句話說，一戶一表，你怎么也得有個房子才能叫一戶吧，所以至少有589萬套房子，再加上其他房產，北京存量房數量在2012年你的時候，就至少應該達到600萬套。2015年的竣工面積大約是2600萬平米，大概是小30萬套。
　　換句話說2012-2015這三年間，北京至少還得增加個100萬套，夠300萬人居住的。這還不算搬到燕郊去的那些常住人口，所以怎么算都是夠住了。未來人口下降，會讓房子稀缺這個謊言不攻自破。